Региональные власти и девелоперы обсудили кризис в градостроительстве.
Краевые власти отреагировали на обращение застройщиков к губернатору, в котором участники рынка просили обратить внимание на проблемы с получением градостроительных документов. Минстрой проанализировал основные нарушения законодательства и пояснил, что сейчас власти ведут надзорную работу, которой в крае не было долгое время, в результате накопился шлейф проблем. В ведомстве подчеркнули, что зачастую претензии возникают не к застройщикам, а к местным органам власти, допускавшим нарушения. Девелоперы заявили, что сложности с получением документации тормозят строительный процесс, а отрасль находится в сложном экономическом положении.
Вчера состоялось заседание общественного совета при краевом министерстве строительства и архитектуры. Главной темой обсуждения стала ситуация в отрасли: регулирование градостроительной деятельности, нарушения законодательных норм со стороны участников строительного рынка, сложности девелоперов с получением разрешительной документации. Застройщики, напомним, в конце февраля направили обращение к губернатору с просьбой разобраться в проблемной ситуации, которая, по их мнению, сложилась в последнее время. Вопрос оказался настолько актуальным, что на мероприятие пришли представители десятка крупных компаний, занимающихся жилищным строительством в Перми и крае.
В начале заседания региональные власти представили аналитическую информацию по основным нарушениям градостроительного законодательства и предписаниям, которые выдавал минстрой. Замминистра строительства Константин Захаров сообщил, что в ведомство за последний год поступило 84 обращения от физических и юридических лиц о нарушениях в этой сфере. Минстрой провел более 50 контрольных мероприятий и выдал пять предписаний. Господин Захаров перечислил типовые нарушения в градостроительстве. В их числе — строительство многоквартирных домов на двух и более участках с разными видами разрешенного использования, а также размещение элементов благоустройства, стоянок, спортивных и детских площадок на земельных участках, которые потом не передаются собственникам дома. По его словам, в результате жители новостроек ограничены в правах на использование придомовой территории. Кроме того, как отметил господин Захаров, есть дома в лесопарковой зоне, есть также места, где строительство ведется на участках с особыми условиями использования (санитарно-защитные зоны, зоны охраны памятников, зоны ограничения по условиям сохранения образовательных учреждений). Он добавил, что в дальнейшем суды принимают решение об отзыве таких разрешений на строительство. Более того, продолжил чиновник, «есть факты вообще вопиющие — кое-кто начинает строительно-монтажные работы без разрешения на строительство».
Помимо этого в списке нарушений, выявленных минстроем, — строительство с нарушением норм пожарной безопасности и норм социальной обеспеченности. Господин Захаров уточнил, что фактически строительство больших объемов жилья без «социалки», особенно в прилегающих к Перми территориях, которое велось последние годы, нарушением не является, потому что не приняты региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП). Кроме того, в перечне проблем — выдача градпланов, которые не соответствуют правилам землепользования и застройки, высотным регламентам и «красным линиям». В частности, речь идет о градпланах по микрорайону Красные Казармы, где холдинг «Сатурн-Р» возводит ЖК «Арсенал». Замминистра добавил, что минстрой проверял не застройщика, а орган местного самоуправления, у девелопера есть возможность обратиться за получением новых градпланов. Еще одно нарушение — использование земли не по назначению, когда участки, например под физкультурно-оздоровительные комплексы, полученные по актам выбора, затем вовлекаются в жилую застройку.
Руководитель краевой инспекции строительного надзора (ИГСН) Василий Билоус сообщил, что в прошлом году от застройщиков поступило 48 заявлений на выдачу заключений по проектным декларациям, в этом году девять. ИГСН выдала 42 положительных заключения в прошлом году и шесть с начала этого года, по остальным отказала. Кроме того, инспекция приостановила действие деклараций по объектам в Березниках. Причины для отказа или отзыва — отсутствие сведений о судимости у лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа, неполная или недостоверная информация о земельном участке, недостоверная информация о назначении помещений в здании, о способе обеспечения обязательств по договорам долевого участия, о финансовом результате и кредиторской задолженности за отчетный период, несоответствие требованиям о размере уставного капитала застройщика. Господин Билоус утверждал, что ИГСН не превышает полномочия и работает в рамках законодательства, в том числе реагируя на обращения граждан.
Владелец холдинга «Сатурн-Р» Александр Репин заявил, что в случае с Красными Казармами девелопер проектировал полностью в соответствии с проектом планировки, прошел все согласования и экспертизу проекта. По словам господина Репина, проектные работы обошлись застройщику в 150 млн руб.: «Теперь посчитайте: пять отказанных градпланов — это 150 тыс. кв. м общей площади. Это 100 млн руб. коту под хвост в этой ситуации». Он заявил, что подобные ситуации также ведут к простоям, а значит к дополнительным издержкам девелопера. «Раньше мы нарушали, производили забивку свай до того, как пройдут все документы, но тут мы точно ничего такого не делали», — признался господин Репин. Он пояснил, что из-за вопроса с градпланами с января не работает его ЖБК по выпуску свай, простаивают транспортные схемы по разработке грунта, а через два месяца освободятся бригады со строительно-монтажных работ, и им некуда будет переходить на новые объекты. «Ловить отошедший паровоз, когда все сделано с нормами и требованиями, которые были, и начинать проверку после всего этого — ну простите!» — эмоционально закончил свою речь господин Репин.
Его поддержал гендиректор «Орсо групп» Михаил Бесфамильный: «Градплан — это как паспорт. Выдаем его не мы, а администрация. Это является отправной точкой для проектирования, получения техусловий. Получается, когда выходишь на финишную прямую, ты потратил 50–150 млн руб. Я как застройщик не виноват, что что-то не так было написано в градплане. Как с этим быть?» Константин Захаров согласился, что ответственность органов власти «тоже присутствует». Он сообщил, что сейчас минстрой начал пользоваться своими правами и спрашивать с сотрудников, в зону ответственности которых это входит. Господин Захаров добавил, что напрямую застройщиков никто и не проверял, а любой акт минстроя может быть обжалован и, таким образом, установлена вина той или иной стороны.
Архитектор Виктор Воженников обратил внимание, что каждый второй проект попадает в подобную ситуацию, и если сейчас повести себя жестко и остановить стройки, разрешения на строительство и градпланы, это «может быть не только крайне негативно, но даже смертельно для строительной отрасли края». «Нам надо найти компромиссное решение, иначе будет катастрофа. Видно, что виноваты все — и застройщик, и администрация, выдающая градплан, и экспертиза. Там, где дано разрешение, надо дать возможность людям „доиграть“», — настаивал господин Воженников.
Представители муниципальной власти переключили дискуссию на обсуждение собственных проблем, связанных с жилищным строительством. Они стали, по их словам, следствием той политики в градостроительстве, которая была несколько назад. Глава администрации Пермского района Владимир Цветов пожаловался на серьезную нехватку социальной инфраструктуры: «Последние несколько лет был краевой тренд — максимальный ввод жилья, в итоге даже при большом внимании правительства Пермского края, притом что Пермский район много строит социальных объектов, разрыв между числом жителей и возможностями социальных объектов растет. Считаю важным введение регионального норматива по обеспеченности социальной услугой. А пока мы вынуждены выдавать разрешения (на строительство нового жилья. — „Ъ-Прикамье“) при отсутствии социальной услуги». Он напомнил, что ранее участки под жилую застройку выставлялись на торги без согласования с муниципалитетом. Господина Цветова поддержал первый замглавы администрации Перми Виктор Агеев, отметив, что в Перми тоже есть территории, где возник дефицит детских садов и школ: «ЖК „Грибоедовский“ — десять высоток, и нет одного социального объекта, а население как у Краснокамска».
Застройщики заявили, что «социалка» действительно нужна, но строить ее за счет собственных средств у них нет возможности. Александр Репин пояснил, что прибыль некоторых крупных девелоперов с 1 кв. м составляет всего 2 тыс. руб. Это не вложишь в строительство детских садов и школ, а покупательская способность остается низкой. Он видит выход в привлечении федеральных ресурсов. Председатель краевой организации профсоюза строителей Григорий Алексеев добавил, отрасль находится в кризисе, из нее уходят кадры, и если возведение социальных объектов станет одним из условий выдачи разрешений на строительство, в итоге строить садики и школы будет некому.
Первый зампредправительства — глава минстроя Михаил Сюткин отметил, что на протяжении длительного времени в крае не осуществлялась функция градостроительного надзора, в результате «накопился шлейф проблем». Нарушения градостроительных порядков должны были пресекаться на начальных этапах, но этого не делалось, поэтому сейчас минстрой ведет надзорную работу и выдает предписания. «Но предписания не изменяют право собственности или право на строительство», — добавил господин Сюткин. Он уточнил, что нарушений, связанных с возведением социальных объектов, сегодня в принципе нет и с застройщиков это пока никто не спрашивает, потому что нет регионального норматива по «социалке». Разработать его правительство рассчитывает в первом полугодии этого года.
Источник: Ъ-Пермь
