Эксперт консалтинговой компании «ЮКЕЙ» в области недвижимости и земли Анжелика Сабурова предлагает следующий алгоритм пошаговых действий арендатора
Изучите договор аренды.
Первое, что необходимо сделать, – убедиться, что в договоре аренды прописаны условия изменения (уменьшения) размера арендной платы.
Порядок, условия и сроки внесения платежей определяются договором аренды. В соответствии с ч. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, если иное не прописано в договоре, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В договоре может быть указан более длительный срок моратория на пересмотр арендной платы. В таком случае необходимо заключить дополнительное соглашение о сокращении предусмотренного договором длительного периода, в течение которого невозможно изменить размер арендной платы. В тексте этого же допсоглашения следующим пунктом нужно отразить приемлемый для вас размер платежей.
Обратитесь письменно.
В тексте обращения нужно отразить причины снижения размера арендной платы и намерение заключить в связи с этим дополнительное соглашение к договору. Текст самого соглашения нужно приложить в двух подписанных экземплярах. Укажите срок, в течение которого арендодатель должен вам ответить, если таковой не предусмотрен договором аренды.
Обращение должно быть направлено по надлежащему адресу и надлежащим способом. Удостоверьтесь, что в договоре прописан способ о надлежащем уведомлении контрагента. По общему правилу, юридически значимое сообщение должно быть направлено по адресу, который указан в тексте договора, либо его представителю.
Если в договоре таких сведений нет, направьте уведомление по адресу, указанному в ЕГРИП или в ЕГРЮЛ.
Если арендодатель согласился?
Заключите дополнительное соглашение в письменной форме, которое будет являться неотъемлемой частью договора аренды. В соответствии с п. 2 ст. 164 ГК РФ, при изменении цены зарегистрированного договора соглашение нужно зарегистрировать в Росреестре.
Если арендодатель отказался?
Принуждать арендодателя к заключению дополнительного соглашения не допускается по нормам права. Суды единогласно признают, что подписание такого соглашения – право, а не обязанность (п. 1 ст. 421, п. 1 ст. 450 ГК РФ). Даже если в договоре есть условие, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон один/два и т.д. раза в год, это не означает, что арендодатель обязан это делать (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Можно ли оспорить стоимость арендных платежей договора в судебном порядке?
Да, при наличии ряда условий. Поменять условия договора можно, если после его заключения обстоятельства существенно и непредсказуемо изменились. То есть:
– изменение обстоятельств произойдет;
– обстоятельства изменились по причинам, которые вы не могли преодолеть после их возникновения. Хоть и проявили должную степень заботливости и осмотрительности;
– исполнение договора без изменения его условий нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для вас большой ущерб;
– из обычаев или существа договора не вытекает, что вы несете риск изменения обстоятельств.
На практике снижение арендных платежей в связи с существенным изменением обстоятельств встречается достаточно редко, потому что трудно доказать совокупность всех четырех условий.
Также изменить условия аренды можно в случае существенного нарушения договора арендодателем (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Например, если сданное в аренду имущество имеет недостатки, из-за которых вы не можете им пользоваться и несете ущерб и о которых вы не знали и не могли обнаружить при заключении договора (п. 2 ч. 1 ст. 620 ГК РФ). За такие недостатки арендодатель отвечает, даже если сам не знал о них (п. 1 ст. 612 ГК РФ).
Кроме того, по общему правилу арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы, если состояние объекта аренды существенно ухудшилось по причинам, за которые вы ответственности не несете (п. 4 ст. 614 ГК РФ).
Источник: Бизнес-класс
